L’assemblée générale est le cœur démocratique de la copropriété : c’est là que tout se décide, des comptes aux travaux en passant par le choix du syndic. Pourtant, beaucoup de copropriétaires la vivent comme une formalité opaque. Ce guide en explique le rôle, le déroulement et surtout les fameuses majorités de vote.
Qu’est-ce que l’assemblée générale ?
L’assemblée générale (AG) est la réunion de tous les copropriétaires, au cours de laquelle sont prises les décisions qui engagent la copropriété. C’est l’organe souverain : ni le syndic ni le conseil syndical ne peuvent décider à sa place sur les sujets qui relèvent du vote. Elle se réunit au moins une fois par an pour, notamment, approuver les comptes et voter le budget.
Chaque copropriétaire y dispose d’un nombre de voix proportionnel à ses tantièmes. Voter en assemblée n’est pas qu’un droit : c’est le seul moyen réel de peser sur la gestion de son immeuble.
Le rôle de l’assemblée
L’assemblée prend les grandes décisions de la vie de la copropriété :
- approuver les comptes de l’exercice écoulé ;
- voter le budget prévisionnel de l’exercice à venir ;
- désigner ou renouveler le syndic et approuver son contrat ;
- élire le conseil syndical ;
- décider des travaux et de leur financement ;
- statuer sur toute question inscrite à l’ordre du jour.
La convocation
L’assemblée est convoquée par le syndic, qui adresse à chaque copropriétaire une convocation respectant un délai minimal avant la réunion. Cette convocation comprend l’ordre du jour (la liste des questions soumises au vote) et les documents nécessaires à l’information des copropriétaires : comptes, budget, devis, projets de contrat. Une convocation incomplète ou hors délai peut fragiliser les décisions prises. La préparation est détaillée dans préparer son assemblée générale.
Les majorités de vote : le cœur du sujet
C’est le point qui déroute le plus. Toutes les décisions ne se votent pas de la même façon : la majorité requise dépend de l’importance de la décision. Trois articles de la loi de 1965 structurent ces majorités.
L’article 24 — majorité simple
La majorité de l’article 24 est celle des voix des copropriétaires présents et représentés (et votants). Elle s’applique à la gestion courante : approbation des comptes, travaux d’entretien, questions ordinaires. C’est la majorité la plus facile à atteindre, car les abstentionnistes et absents ne sont pas comptés contre la décision.
L’article 25 — majorité absolue
La majorité de l’article 25 est celle des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés ou non). Elle concerne les décisions plus importantes : désignation du syndic, travaux d’amélioration, autorisation de certains travaux. Si une décision recueille au moins un tiers des voix sans atteindre la majorité, une passerelle (article 25-1) permet parfois un second vote immédiat à la majorité de l’article 24.
L’article 26 — double majorité
La majorité de l’article 26 est la plus exigeante : elle requiert la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Elle s’applique aux décisions les plus lourdes, touchant par exemple à la modification du règlement ou à des actes de disposition.
Tableau des majorités
| Majorité | Base de calcul | Exemples de décisions |
|---|---|---|
| Article 24 | Présents et représentés | Comptes, entretien courant |
| Article 25 | Tous les copropriétaires | Syndic, travaux d’amélioration |
| Article 25-1 | Passerelle vers art. 24 | Second vote si seuil partiel atteint |
| Article 26 | Double majorité (membres + 2/3 voix) | Modification du règlement, disposition |
Le déroulement de la séance
L’assemblée s’ouvre par la désignation d’un président de séance et la vérification de la feuille de présence (qui recense présents, représentés et pouvoirs). Chaque question de l’ordre du jour est ensuite présentée puis mise au vote, selon la majorité applicable. Les pouvoirs (mandats donnés à un autre copropriétaire ou à un tiers) permettent de voter en cas d’absence — leur nombre par mandataire est encadré.
Après l’assemblée : le procès-verbal
À l’issue de la séance, un procès-verbal consigne les décisions, le résultat de chaque vote et l’identité des opposants. Il est notifié aux copropriétaires. Cette notification fait courir le délai de contestation ouvert aux opposants et aux défaillants (absents non représentés). Le sujet est traité dans contester une décision.
Erreurs fréquentes
- Confondre les majorités. Une décision votée à la mauvaise majorité est fragile.
- Croire qu’une abstention équivaut à un vote contre. À l’article 24, seuls les votants comptent.
- Ne pas participer ni donner pouvoir. L’absence pure prive de toute influence sur le vote.
- Négliger l’ordre du jour. Une question non inscrite ne peut pas être valablement votée.
- Ignorer le délai de contestation qui suit la notification du procès-verbal.
Résumé pratique
L’assemblée générale est l’organe souverain de la copropriété : elle approuve les comptes, vote le budget, désigne le syndic et décide des travaux. Les décisions se prennent selon trois grandes majorités (articles 24, 25 et 26) en fonction de leur importance. Le syndic convoque, l’assemblée vote, un procès-verbal consigne et notifie les décisions, ouvrant le délai de contestation.
Checklist avant l’assemblée
- J’ai reçu la convocation et l’ordre du jour dans les délais.
- J’ai lu les comptes, le budget et les devis joints.
- Je sais à quelle majorité chaque question sera votée.
- Si je suis absent, j’ai donné pouvoir à une personne de confiance.
- Je conserverai le procès-verbal et noterai le délai de contestation.
Pour aller plus loin
Préparez votre participation avec préparer une assemblée générale et maîtrisez l’ordre du jour. Si une décision vous semble irrégulière, voyez contester une décision. Pour écrire au syndic, le générateur de courrier est là. Vue d’ensemble : le guide de l’assemblée générale.